Єдина база звітів з оцінки майна: що потрібно знати продавцям нерухомості

З липня поточного року в Україні запрацювала Єдина база звітів з оцінки майна з модулем електронного визначення оціночної вартості: віднині занизити вартість нерухомості або уникнути сплати податків стало неможливо. Фонд держмайна України (ФДМУ) покладає на Єдину базу великі надії — нововведення має принести вивести з тіні і спрямувати до держбюджету мільярди гривень.

 

Зрозуміло, що новинка ФДМУ сподобалося далеко не всім, тому навіть ще до початку роботи Єдиної бази були здійснені численні спроби її обхитрити або принаймні дискредитувати за допомогою “викривальних” матеріалів у деяких ЗМІ.

 

Спробуємо пояснити, як вплине на продавців нерухомості, оцінювачів і нотаріусів запуск Єдиної бази та чому українцям доведеться платити більше.

 

Для чого створена Єдина база звітів з оцінки майна

 

Що таке Єдина база і для чого її створили стане зрозуміло після короткого екскурсу в історію питання.

 

Раніше для будь-якої операції з нерухомим майном — продажу, успадкування, отримання кредиту під заставу нерухомості тощо — треба було провести оцінку такого майна незалежним оцінювачем. При цьому перевірка звітів суб’єктів оціночної діяльності не здійснювалася в автоматичному режимі, тому тут було велике поле для махінацій — як для заниження так і для збільшення вартості майна. З вартості об’єкту, яку визначала незалежна оцінка, державі сплачувався податок. Часто і продавець, і покупець, і навіть оцінювач були зацікавлені в занижені реальної вартості майна — перші двоє сплачували менші податки, оцінювач отримував за фальсифікацію звіту свою «долю малую». Заниження вартості майна зменшувало суми податку на доходи фізичної особи, військового збору, а також допомагало в уникненні фінансового моніторингу розрахунків безготівковим способом.

 

Звісно, це не влаштовувало Фонд держмайна, адже зацікавлені сторони вирішували справи на свою користь, користуючись недосконалим законодавством, а головне — не ділилися грошима з державою. У ФДМУ стверджують, що через змову продавців, покупців і оцінювачів повз бюджету щороку проходило 2-3 млрд грн. Тому для закриття шпарин були задіяні усі важелі: у Податковий кодекс внесені зміні, у Фонді розроблено необхідне програмне забезпечення, у ЗМІ поширені страшилки для охочих і надалі уникати сплати податків у повному обсязі. Оцінка майна, реєстрація угоди, сплата податків — усе це залишилося як було, зміни в першу чергу стосуються порядку перевірки і реєстрації звіту оцінювачів і нотаріусів. Але кінцева мета спрямована на збільшення доходів держбюджету.

 

Фактично Єдина база і Модуль оцінки є нічим іншим, як технологією з примушення громадян сплачувати більші суми податків, а оцінювачів — працювати в межах законодавства і спати спокійно, адже віднині ДФМУ в автоматичному режимі відслідковуватиме роботу оцінювачів. У раз грубих і систематичних порушень або фактів фальсифікації звітів суб’єктів оціночної діяльності позбавлятимуть відповідної ліцензії. Тобто, вмовити оцінювача занизити реальну вартість майна стане важче і дорожче, якщо хтось взагалі захоче ризикувати роботою та навіть свободою заради фальсифікації звітів.

Як це працює

 

Перш за все треба знати, що Єдина база оцінки звітів та Модуль оцінки вартості — це елементи однієї системи, однак доступу до Модулю мають лише працівники ФДМУ, у то час як працювати з Єдиною базою можуть сторонні організації. У Базу вносяться звіти оцінювачів, реєструються и зберігаються — це роблять як оцінювачі, так і нотаріуси, а Модуль в автоматичному режимі перевіряє подані звіти на відповідність закладеним у нього даним про вартість майна. Якщо зовсім просто: відверто занижену оцінювачем вартість майна Модуль помітить і забракує, у свою чергу Єдина база просто не зареєструє відбракований Модулем звіт про оцінку майна. Це повторюватиметься щоразу, поки вартість нерухомості у звіті оцінювача не співпадатиметь із розрахунками вартості майна, закладеними у Модулі. Лише після реєстрації звіту оцінювача в Єдиній базі з майном можна буде проводити операції з відчуження.

 

Електронні майданчики

 

Звіти оцінки подаються в Єдину базу через незалежні електроні майданчики — цю послугу за певні кошти може надавати будь-яка організація, що отримала авторизацію Фонду держмайна.

 

Зламати Модуль або отримати несанкціонований доступ до Єдиної бази майже неможливо: процедура авторизації електронного майданчика передбачає, серед іншого, обов’язкову наявність у потенційного оператора такого майданчика комплексної системи захисту інформації з підтвердженою відповідністю згідно із законом України «Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах». Іншими словами, електронний майданчик не авторизують, якщо він не буде максимально захищений від втручання хакерів.

 

На сьогоднішній день Фондом авторизовано лише один електронний майданчик — “ОЦІНКА.online”. Саме через нього зараз і подають усі звіти про оцінку відчужуваного майна. Монополія цього електронного майданчика буде недовгою — до Фонду вже подані документи для авторизації ще трьома потенційними операторами: електронні майданчики “ПРОФЕСІЙНА ОЦІНКА”, “ЕКСПРЕС ОЦІНКА” та “РЕЄСТР ОЦІНКИ”. Авторизацію зазначених майданчиків буде проведено після отримання сертифікатів відповідності від Держспецзв`язку. Впродовж найближчих трьох місяців очікується авторизація ще майже десяти електронних майданчиків.

 

Чим більше електронних майданчиків — тим більша конкуренція та нижчі ціні. Зараз плата за подання та реєстрацію звіту становить 390 грн., із запуском нових майданчиків ціни на подібну послугу можуть знизитись. Втім, це “копійки” порівняно з сумою, яку необхідно буде сплатити державі у вигляді податків за прибуток, отриманий з продажу нерухомості або при отриманні спадщини. Власне, для отримання податків у більших, ніж раніше, об’ємах і створювалась Єдина база звітів з оцінки майна з модулем електронного визначення оціночної вартості.

 

Перші результати роботи Єдиної бази

 

Як повідомили prm.ua у Фонді держмайна України, станом на 27 липня 2018 року до Єдиної бази даних звітів про оцінку після введення її в експлуатацію суб’єктами оціночної діяльності внесено інформацію про більше 7 тис. звітів про оцінку майна з метою їх реєстрації. Та навіть при такій невеликій кількості поданих звітів вже зафіксовані наміри сфальсифікувати та занизити реальну вартість відчужуваного майна.

 

За словами керівника Фонду державного майна Віталія Трубарова, за перші п’ять днів роботи модуля та нової бази даних звітів відмовлено в реєстрації по 417 об’єктам на загальну суму майже 135 мільйонів гривень. Причиною відмови стала занижена оціночна вартість майна — оцінювачі занизили реальну вартість у мінімум 2-3 рази, а в окремих випадах — у десятки разів. Таким чином, нововведення з перших днів довело свою ефективність. Але чи отримуватиме бюджет ті самі мільярди гривень щороку, на що так розраховують у ФДМУ — покаже час.

 

Джерело: https://bre.is/3L97E-COc